Portugal · Crédito Habitação · Maio 2026

Simulador A → B → C

Imóvel A (passado) · Venda de B (presente) · Compra de C · Investimentos

A Imóvel A — Histórico (opcional)

Aquisição de A

Valor aquisição A

€

Custos auto: —

Ano aquisição

ano

—

Obras em A (durante posse)

€

Apenas com fatura

Venda de A

Valor venda A

€

Ano venda A

ano

Dívida ao banco (na altura)

€

Comissão agência na venda

IVA 23%

Outros custos venda A

€

Valor reinvestido em B

€

Quanto de A foi para B na altura (sem crédito novo)

IRS por englobamento (à data da venda)

Titulares na altura

Rendimento anual titular 1

€

Salários/pensões à data da venda

Rendimento anual titular 2

€

Resumo histórico de A

Contexto — não influencia cálculos atuais de B

Apuramento de mais-valia de A

Aquisição original

—

+ Custos aquisição

—

Coef. monetário

—

Aquisição corrigida

—

− Obras em A

—

− Custos venda A

—

Mais-valia A

—

Produto da venda A

—

Venda − custos − dívida

Proporção reinvestida em B

—

MV tributável (após isenção)

—

50% × parte não isenta

Lucro líquido de A

—

Nota fiscal importante: a MV de A já foi declarada no ano da venda. As obras de A não podem voltar a aparecer como obras de B nem o valor reinvestido em B reduz o valor de aquisição fiscal de B para mais-valias futuras. Tudo aqui é apenas histórico de referência. O valor de aquisição de B para efeitos da venda atual continua a ser o que está no Módulo B abaixo.

Imóvel B — Venda atual

Venda, custos, mais-valia e IRS

Valor de venda de B

€

0 €1 000 000 €

Dívida ao banco (B)

€

0 €800 000 €

Comissão da agência

0%6%

Acrescer IVA 23%

—

Aquisição original de B

€

0 €800 000 €

—

Ano de aquisição de B

ano

19702024

—

Obras realizadas em B (12 anos)

€

0 €100 000 €

Apenas com fatura · deduz à MV de B

Outros custos da venda de B

€

0 €20 000 €

Distrate, certificado energético, advogado

Capital adicional (poupanças)

€

0 €200 000 €

PPR, depósitos, ações, ETFs

VPT do imóvel B

€

Valor patrimonial tributário. A AT usa o MAIOR entre escritura e VPT (Art. 44.º n.º 2 CIRS). Deixe 0 se VPT < venda.

Amortização parcial do crédito NOVO

€

Se o crédito de C já estiver contraído à data da venda de B, parte do produto pode amortizá-lo. Conta como reinvestimento (resposta vinculativa AT).

Regime fiscal IRS sobre mais-valias

Nº de titulares

Rendimento anual (titular 1)

€

—

Resumo da venda de B

Coeficientes AT 2025 (Portaria 382/2025/1)

1 · Receita líquida da venda de B

Valor de venda

—

− Comissão da agência (c/ IVA)

—

− Outros custos da venda

—

Valor de venda após custos

—

2 · Liquidação do crédito e mais-valia

− Capital em dívida ao banco

—

Produto bruto (antes de IRS)

—

Apuramento da mais-valia (Art. 10º + 50º CIRS)

Aquisição original

—

Custos aquisição (auto)

—

Coef. monetário AT

—

Aquisição corrigida

—

− Obras valorizadoras

—

Mais-valia corrigida

—

3 · IRS sobre mais-valia — reinvestimento em C

Interpretação do valor reinvestido em C

—

⚠ STA constante (Procs. 0116/07, 0929/12 e outros) + IV AT 10/2025: a parte financiada por NOVO crédito bancário não conta como reinvestimento; IMT/Selo/Notário pagos na nova HPP também não.

A — Sem crédito novo —

—

B — Posição AT/STA ✓ —

—

Base tributável (50% × MV corrigida)

—

↳ IRS poupado pelo reinvestimento

—

4 · Capital final disponível

Produto após IRS

—

+ Capital adicional (poupanças)

—

Total disponível para C

—

Capital disponível

—

Imóvel C — Compra (novo crédito)

Aquisição com crédito · custos automáticos

Valor do imóvel C

€

50 000 €1 000 000 €

—

Entrada (capital próprio em C)

€

0 €500 000 €

—

Obras planeadas em C (conta como reinvestimento)

€

0 €200 000 €

Até 36 meses após venda · com fatura

Idade atual

anos

1874

—

Prazo do empréstimo

anos

5 anos40 anos

—

Rendimento mensal líquido

€

500 €10 000 €

Custos adicionais do crédito C (banco)

Avaliação bancária

€

Comissão de formalização

€

Outros custos bancários

€

Selo crédito (0,6%) + custos banco: —

Benefícios fiscais para jovens

IMT Jovem · ≤35 anos · 1.ª HPP · isenção total até 330.539 € (parcial até 660.982 €)

IRS Jovem · isenção parcial sobre rendimentos até 55×IAS (29.542 €)

Composição da taxa — Fixa

Taxa nominal anual

Seguro vida (mensal)

€

Seguro multirriscos (mensal)

€

Outras prestações (mensal)

€

Prestação mensal total (capital + juros + seguros)

€—

/ mês

TAN anual

—

Crédito C

—

Capital + juros / mês

—

Seguros / mês

—

Total juros

—

Total reembolsado

—

LTV

—

Taxa de esforço

—

Elegibilidade BdP

—

Prazo máximo

—

Plano de amortização do crédito C

Ano	Prestação total	Juros pagos	Capital amortizado	Capital em dívida

Custos anuais de propriedade · estimativa

VPT estimado de C

—

≈ 70% do valor de aquisição (variável)

IMI anual (taxa 0,3-0,45%)

—

Isenção 3 anos se VPT ≤ 125.000 € e rend. agregado ≤ 153.300 €

Custos totais 1.º ano

—

Prestação + seguros + IMI

€

Projeção de Património

Imóvel C + capital não investido em C

Capital remanescente após compra de C

Cenário de investimento do remanescente

Horizonte:

20 anos

Imóvel C (valorizado)

—

Investimento remanescente

—

Crédito C em dívida

—

PATRIMÓNIO LÍQUIDO ESTIMADO (após 20 anos)

—

Horizonte	Imóvel C	Investimento	− Crédito	Património

⚠ Requisitos formais a respeitar (sob pena de a AT não aceitar)

Obras valorizadoras
Fatura em nome do proprietário (NIF), realizadas nos últimos 12 anos. Pagamento eletrónico para obras pós-2024 (Lei 56/2023). Sem fatura, a AT não aceita a dedução à mais-valia.

Mediação imobiliária
A comissão da agência só é dedutível como custo da venda se a mediação for expressamente mencionada na escritura de compra e venda (jurisprudência AT firmada). Confirme antes de assinar.

Reinvestimento — prazos
24 meses antes ou 36 meses depois da venda. Inscrição matricial até 48 meses. Afetação a HPP até ao 5.º ano. HPP anterior tem de ter sido domicílio fiscal há pelo menos 12 meses (Lei 56/2023).

Crédito da nova HPP
A parte financiada por crédito NÃO conta como reinvestimento (STA constante). Para maximizar a isenção, considere maior entrada própria ou amortização parcial do novo crédito com o produto da venda.

VPT vs valor da escritura
A AT usa o MAIOR entre os dois (Art. 44.º n.º 2 CIRS). Se o VPT for superior ao preço, a mais-valia tributável aumenta — consulte o Caderneta Predial antes da escritura.

Declaração Modelo 3 (Anexo G)
A venda declara-se no ano seguinte. Manifeste intenção de reinvestimento no Anexo G do IRS do ano da venda. Sem essa manifestação, perde o direito à isenção mesmo que reinvista.

Simulação meramente indicativa. Euribor 7 mai 2026 (ECO/BdP). Coeficientes monetários Portaria 382/2025/1 (vendas 2025); para 2026 aplicam-se valores a publicar em nov/2026. Mais-valias: Arts. 10.º, 43.º, 44.º, 50.º, 51.º CIRS. Residentes: 50% da MV englobada no IRS total a taxas progressivas (Lei 55-A/2025). Isenção HPP (Art. 10.º n.º 5 CIRS): proporção do valor reinvestido sobre o valor de realização deduzido da dívida quitada (não dos custos de venda). STA constante (Procs. 0116/07, 0929/12 e outros): a parte financiada por crédito novo NÃO conta como reinvestimento. IV AT 10/2025: IMT, Selo e Notário pagos na nova HPP também NÃO contam. CAAD Proc. 239/2023-T: aquisição + obras podem cumular como reinvestimento. IMT 2026: tabelas HPP Continente do Ofício-Circulado 40129/2026 (Lei 73-A/2025). IMT Jovem (Art. 9.º CIMT): isenção total até 330.539 € se ≤35 anos e 1.ª HPP. IRS Jovem (Art. 12.º-B CIRS): teto 55×IAS (29.542 € em 2026). Selo crédito (Verba 17.1 TGIS): 0,6% se prazo ≥5 anos, 0,5% se <5. Retornos investimento nominais aproximados: ETF mundial ~7% a.a., imobiliário Lisboa ~4,5% a.a. Não substitui aconselhamento profissional.